不動産投資信託を知る

不動産投資信託(REIT)とは(1)

不動産投資を考えたことのある方や、投資信託を検討したことのある方なら、不動産投資信託についても聞かれたことがあるのではないでしょうか。

不動産投資信託とは、投資家から資金を集め、それをオフィスビルなどの不動産で運用して、賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配するしくみをもった金融商品です。

簡単に言えば、株式投資信託や公社債投信の不動産版といえばわかりやすいでしょうか。

アメリカで1960年に誕生し、その後、急速に広がった金融商品でReal Estate Investment Trust=略称 REITと呼ばれています。

日本でも同様にREITとか、日本版REIT、あるいはJ-REITなどと呼ばれますが、一般に日本でもREITで不動産投資信託のことであると理解されます。

REITの設定には、会社型と呼ばれるものと、契約型と呼ばれるものの2種類があるのですが、これは投資信託のしくみの中で、会社を利用するか、契約を利用するかの違いによるものです。

会社型と呼ばれる設定は投資法人と呼ばれる、いわば株式会社のようなものをつくり、投資法人が、株式会社で言えば株式に当たる投資口と呼ばれるものを発行して、投資家に出資を募るしくみになっています。

投資法人は、一定の要件を満たすと、法人が実質的に非課税になるしくみになっています。

一定の要件とは、配当可能利益の90%以上を投資家に配当することで、何故、非課税になるかといえば、投資法人を設立する企業が税金を支払っているうえに、投資の設定の目的だけに作られている投資法人からも税金を徴収すると、税金の二重取りになってしまうからです。

もうひとつの契約型の不動産投資信託は、信託銀行の信託勘定を利用するしくみを持ったREITです。

契約型は、さらに委託者指図型と、委託者非指図型に分かれます。

委託者指図型は株式投信と同様に投資信託委託業者が運用の指図を行います。

一方、委託者非指図型では信託銀行が独自の判断で運用します。

現在の不動産投資信託は、そのほとんどが会社型です。